🔑 賃貸借・借地借家法

1. 賃貸借の存続期間に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、土地の賃貸借は、いずれも建物の所有を目的としないものとする。

1. 建物の賃貸借において存続期間を60年と定めたときは、その期間は、民法の規定により50年に短縮される。
2. 建物の賃貸借において存続期間を60年と定めたときは、その期間は、定めたとおり60年となる。
3. 資材置場とする目的の土地の賃貸借において存続期間を10年と定めたときは、その期間は、借地借家法の規定により30年となる。
4. 駐車場とする目的の土地の賃貸借において存続期間を60年と定めたときは、その期間は、定めたとおり60年となる。

借地借家法第29条第2項は、民法第604条の規定は建物の賃貸借については適用しないと定めるから、建物の賃貸借では50年を超える存続期間を定めることができ、60年と定めればそのとおり60年となる。したがって、民法の規定により50年に短縮されるとする記述は誤りである。これに対し、建物の所有を目的としない土地の賃貸借には民法第604条第1項が適用され、存続期間は50年を超えることができず、契約でこれより長い期間を定めても50年となる。したがって、駐車場とする目的の土地について60年となるとする記述は誤りである。また、借地借家法第3条の存続期間30年は、同法第2条第1号の借地権、すなわち建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権に関する規定であるから、資材置場とする目的の土地の賃貸借には適用されず、10年の定めが30年となるとする記述も誤りである。

2. Ａが所有する甲建物をＢに賃貸する契約において、存続期間を6か月と定めた場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この賃貸借は、定期建物賃貸借ではないものとする。

1. ＡＢ間の賃貸借は、定めたとおり、存続期間を6か月とする期間の定めのある建物の賃貸借として効力を生ずる。
2. ＡＢ間の賃貸借は、存続期間の定めが無効となり、存続期間を1年とする建物の賃貸借とみなされる。
3. ＡＢ間の賃貸借は、6か月の期間の定めにかかわらず、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる。
4. ＡＢ間の賃貸借は、存続期間を1年未満と定めた点で借地借家法に反するから、契約全体が無効となる。

借地借家法第29条第1項は、期間を1年未満とする建物の賃貸借は期間の定めがない建物の賃貸借とみなすと定める。したがって、ＡＢ間の賃貸借は、6か月の期間の定めにかかわらず、期間の定めがないものとみなされる。6か月の期間の定めのある賃貸借として効力を生ずるとする記述、存続期間を1年とする賃貸借とみなされるとする記述は、いずれも同項の内容と異なる。また、同項は契約を無効とするのではなく、期間の定めがないものとみなして契約の効力を維持するものであるから、契約全体が無効となるとする記述も誤りである。なお、定期建物賃貸借については、同法第38条第1項後段により同法第29条第1項は適用されない。

3. Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする期間2年の建物の賃貸借の更新に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この賃貸借は、定期建物賃貸借ではないものとする。

1. Ａが期間の満了の1年前から6月前までの間にＢに対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、契約は、従前と同一の条件で、従前と同じく期間を2年として更新したものとみなされる。
2. Ａが期間の満了の1年前から6月前までの間にＢに対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、契約は従前と同一の条件で更新したものとみなされ、その期間は定めがないものとなる。
3. Ａが期間の満了の3月前にＢに対して更新をしない旨の通知をした場合において、その通知に正当の事由があるときは、契約は期間の満了によって終了する。
4. Ａが適法に更新をしない旨の通知をしたときは、期間の満了後にＢが建物の使用を継続し、Ａが遅滞なく異議を述べなかったとしても、契約は期間の満了によって終了する。

借地借家法第26条第1項により、期間の定めがある建物の賃貸借について、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知等をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとされる。したがって、期間を2年として更新されるとする記述は誤りである。期間の満了の3月前にした通知は同項の期間を過ぎた通知であるから、正当の事由（同法第28条）の有無にかかわらず契約は更新したものとみなされ、期間の満了によって終了するとする記述は誤りである。また、同法第26条第2項により、適法な通知をした場合であっても、期間の満了後に賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、同様に更新したものとみなされる。

4. 期間の定めがない建物の賃貸借において、賃貸人Ａが賃借人Ｂに対して解約の申入れをする場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. Ａの解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
2. 正当の事由があるＡの解約の申入れにより、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する。
3. Ａの解約の申入れに正当の事由がない場合であっても、解約の申入れの日から1年を経過すれば、建物の賃貸借は終了する。
4. 解約の申入れの日から6月を経過した後にＢが建物の使用を継続する場合において、Ａが遅滞なく異議を述べなかったときは、契約は更新したものとみなされる。

借地借家法第28条により、建物の賃貸人による解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければすることができないから、正当の事由がない申入れによっては、1年を経過しても建物の賃貸借は終了しない。したがって、正当の事由がなくても1年の経過で終了するとする記述が誤りである。正当の事由がある申入れについては、同法第27条第1項により、解約の申入れの日から6月を経過することによって建物の賃貸借が終了する。また、同条第2項が準用する同法第26条第2項により、6月の経過後に賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、契約は更新したものとみなされる。

5. 建物の賃貸人が更新をしない旨の通知又は解約の申入れをする場合に必要とされる正当の事由に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 正当の事由の有無は、建物の賃貸人が自ら建物の使用を必要とする事情のみによって判断され、建物の賃借人が建物の使用を必要とする事情は考慮されない。
2. 建物の転借人が建物の使用を必要とする事情は、転借人が賃貸人と直接の契約関係にないから、正当の事由の判断において考慮されない。
3. 正当の事由の判断に当たっては、建物の利用状況及び建物の現況は考慮されるが、建物の賃貸借に関する従前の経過は考慮されない。
4. 建物の賃貸人が建物の明渡しと引換えに賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をしたときは、その申出は、正当の事由の判断において考慮される。

借地借家法第28条は、建物の賃貸人による更新をしない旨の通知又は解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに賃貸人が建物の明渡しの条件として又は明渡しと引換えに財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければすることができないと定める。したがって、財産上の給付の申出が考慮されるとする記述が正しい。賃借人側の使用の必要性を考慮しないとする記述、転借人の事情を考慮しないとする記述、従前の経過を考慮しないとする記述は、いずれも同条に反する。

6. 期間の定めがない賃貸借の解約の申入れに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、土地の賃貸借は、建物の所有を目的としないものとする。

1. 建物の賃借人が解約の申入れをするには、建物の賃貸人がする場合と同様に、正当の事由があると認められなければならない。
2. 建物の賃借人が解約の申入れをした場合には、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から3箇月を経過することによって終了する。
3. 土地の賃借人が解約の申入れをした場合には、土地の賃貸借は、解約の申入れの日から1年を経過することによって終了する。
4. 収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、解約の申入れをしなければならない。

借地借家法第28条が正当の事由を要求するのは建物の賃貸人による更新をしない旨の通知又は解約の申入れであり、建物の賃借人による解約の申入れには正当の事由を要しないから、賃借人の申入れにも正当の事由を要するとする記述が誤りである。賃借人からの解約の申入れについては、賃貸人の申入れに関する借地借家法第27条第1項（6月）のような特則がないため、民法第617条第1項第2号により、解約の申入れの日から3箇月を経過することによって建物の賃貸借は終了する。土地の賃貸借が解約の申入れの日から1年の経過で終了すること（同項第1号）、収穫の季節がある土地の賃貸借についてその季節の後次の耕作に着手する前に申入れをしなければならないこと（同条第2項）は、いずれも条文のとおりである。

7. Ａが所有する甲建物をＢに賃貸している場合において、ＢがＡの承諾を得ないで賃借権をＣに譲り渡したときに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この譲渡がＡに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情はないものとする。

1. Ｃが甲建物の使用又は収益を開始したときは、Ａは、ＡＢ間の賃貸借契約の解除をすることができる。
2. Ａは、Ｃが甲建物の使用又は収益を開始する前であっても、ＢＣ間で譲渡の合意がされた時点で直ちに、契約の解除をすることができる。
3. ＡＢ間の賃貸借契約は、ＢＣ間の譲渡によって、Ａが解除の意思表示をするまでもなく当然に終了する。
4. Ａは、ＡＢ間の賃貸借契約の解除をすることはできず、Ｂに対して賃料の増額を請求することができるにとどまる。

民法第612条第1項により、賃借人は賃貸人の承諾を得なければその賃借権を譲り渡すことができず、同条第2項により、賃借人がこれに違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は契約の解除をすることができる。したがって、Ｃが使用又は収益を開始したときにＡが解除をすることができるとする記述が正しい。同項は第三者に使用又は収益をさせたことを解除の要件としているから、譲渡の合意の時点で直ちに解除できるとする記述は誤りである。また、同項は賃貸人に解除権を与えるものであり、解除は相手方に対する意思表示によってするから（同法第540条第1項）、当然に終了するとする記述は誤りである。解除ができず賃料の増額請求にとどまるとする記述も同法第612条第2項に反する。

8. 賃貸借の期間の満了後に賃借人が賃借物の使用を継続した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、借地借家法の適用はないものとする。

1. 賃貸人が賃借人の使用の継続を知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定される。
2. 賃貸人が使用の継続を知りながら異議を述べないときは、従前と同一の条件及び期間で更新したものとみなされ、その期間中は解約の申入れをすることができない。
3. 従前の賃貸借について賃借人が敷金を交付していたときは、その敷金は、期間の満了によって消滅し、賃借人に返還される。
4. 賃貸人が異議を述べないまま使用が継続された場合でも、賃貸借は期間の満了によって終了しているから、賃借人は直ちに賃借物を返還しなければならない。

民法第619条第1項前段により、賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定される。これはみなす規定ではなく推定であり、同項後段により各当事者は同法第617条の規定により解約の申入れをすることができるから、同一の期間で更新したものとみなされ解約の申入れができないとする記述は誤りである。異議を述べないまま使用が継続された場合に直ちに返還を要するとする記述も同項に反する。また、同法第619条第2項は、従前の賃貸借について当事者が供していた担保は期間の満了によって消滅するとしつつ、同法第622条の2第1項に規定する敷金についてはこの限りでないとしているから、敷金が消滅するとする記述は誤りである。

9. 建物の賃借人の造作買取請求権に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 建物の賃貸人の同意を得て付加した造作について、その買取りを請求することができない旨の特約は、賃借人に不利なものであるから無効となる。
2. 建物の賃借人は、建物の賃貸人の同意を得ずに付加した造作についても、賃貸借が期間の満了によって終了するときは、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。
3. 建物の賃借人は、建物の賃貸人から買い受けた造作についても、賃貸借が期間の満了によって終了するときは、その造作を時価で買い取るよう請求することができる。
4. 建物の賃貸借が賃借人の賃料不払いを理由とする解除によって終了したときでも、建物の賃借人は、造作買取請求権を行使することができる。

借地借家法第33条第1項は、建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合に、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対しその造作を時価で買い取るべきことを請求することができるとし、建物の賃貸人から買い受けた造作についても同様とする。したがって、賃貸人から買い受けた造作について請求できるとする記述が正しい。賃貸人の同意を得ずに付加した造作は同項の対象とならない。また、同項は期間の満了又は解約の申入れによる終了の場合に限っているから、賃料不払いを理由とする解除による終了の場合にも行使できるとする記述は誤りである。同法第37条が賃借人に不利な特約を無効とする規定として掲げるのは第31条、第34条及び第35条であって第33条は含まれず、同法第30条も第26条から第30条までの節の規定に限られるから、造作の買取りの請求を排除する特約は有効であり、無効とする記述は誤りである。

10. 定期建物賃貸借に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 定期建物賃貸借の契約は、公正証書による等書面によってしなければならないが、その内容を記録した電磁的記録によってすることもできる。
2. 定期建物賃貸借においては、存続期間を1年未満と定めることもでき、その場合でも期間の定めがない建物の賃貸借とはみなされない。
3. 建物の賃貸人が、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により当該建物の賃貸借が終了することについて説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となる。
4. 期間が1年以上の定期建物賃貸借において、賃貸人が期間の満了の1年前から6月前までの間に終了の通知をしなかったときは、その後に通知をしても、終了を賃借人に対抗することができない。

借地借家法第38条第6項は、期間が1年以上の定期建物賃貸借において、建物の賃貸人は期間の満了の1年前から6月前までの間（通知期間）に終了する旨の通知をしなければその終了を賃借人に対抗することができないとしつつ、ただし書で、通知期間の経過後に通知をした場合には、その通知の日から6月を経過した後は対抗することができるとする。したがって、その後に通知をしても対抗することができないとする記述が誤りである。同条第1項及び第2項により、契約は公正証書による等書面によってする必要があり、電磁的記録によってされたときも書面によってされたものとみなされる。同条第1項後段により同法第29条第1項は適用されないから、1年未満の期間も定めることができる。また、同法第38条第5項により、賃貸人が同条第3項の説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となる。

11. 賃貸借の解除及び解約をする権利の留保に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 賃貸借の解除をした場合には、その解除は契約の締結の時にさかのぼって効力を生じ、当事者は受領した賃料を互いに返還しなければならない。
2. 賃貸借の解除をした場合には、その解除は将来に向かってのみ効力を生ずるが、これによって損害賠償の請求が妨げられることはない。
3. 当事者が賃貸借の期間を定めたときは、その期間内に解約をする権利を契約で留保していても、期間内に解約の申入れをすることはできない。
4. 賃貸借の解除は将来に向かってのみ効力を生ずるから、賃借人は、解除の時までに支払期が到来していた未払の賃料の支払義務も免れる。

民法第620条により、賃貸借の解除をした場合には、その解除は将来に向かってのみその効力を生じ、この場合においては損害賠償の請求を妨げない。したがって、解除が契約の締結の時にさかのぼり受領した賃料を返還し合うとする記述は誤りである。解除の効力が将来に向かってのみ生ずることは、解除前に既に発生した賃料債務を消滅させるものではないから、未払の賃料の支払義務を免れるとする記述も誤りである。また、同法第618条は、当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、同法第617条の規定を準用するとしているから、留保していても期間内に解約の申入れができないとする記述は誤りである。

12. 賃貸人の修繕義務等に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 賃貸人は、修繕に関する特約がなくても、賃借物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
2. 賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となったときは、賃貸人は、その修繕をする義務を負わない。
3. 賃貸人が賃借物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
4. 賃貸人の修繕義務は、賃借人が修繕の必要を書面で通知した時に初めて生じ、口頭で伝えただけでは生じない。

民法第606条第1項は、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うと定めるのみで、賃借人による書面の通知を義務の発生の要件としていないから、書面で通知した時に初めて義務が生じるとする記述が誤りである。同項の修繕義務は特約によって初めて生じるものではなく、同項ただし書により、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、賃貸人は修繕義務を負わない。また、同条第2項により、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことができない。

13. Ａが所有する甲建物をＢに賃貸している場合において、ＡがＢの意思に反して甲建物の保存行為をしようとするときに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ｂは、その保存行為が甲建物の保存に必要なものであっても、自己の意思に反する以上、これを拒むことができる。
2. Ｂは、その保存行為のためにＢが賃借をした目的を達することができなくなるときは、契約の解除をすることができる。
3. ＡＢ間の賃貸借は、その保存行為のためにＢが賃借をした目的を達することができなくなるときは、当然に終了する。
4. Ｂは、その保存行為のためにＢが賃借をした目的を達することができなくなるときでも、賃料の減額を請求することができるにとどまる。

民法第607条により、賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合において、そのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるときは、賃借人は契約の解除をすることができる。賃貸借が当然に終了するのではなく、賃借人の解除によって終了するのであり、賃料の減額を請求できるにとどまるとする記述も同条に反する。また、同法第606条第2項により、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことができないから、自己の意思に反する以上拒むことができるとする記述は誤りである。

14. Ａが所有する甲建物をＢに賃貸している場合において、甲建物に雨漏りが生じ、その修繕が必要となったときに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、雨漏りは、Ｂの責めに帰すべき事由によるものではないものとする。

1. ＢがＡに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、Ａが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Ｂは、自らその修繕をすることができる。
2. Ｂが自ら修繕をしてその費用を支出したときは、Ｂは、Ａに対し、賃貸借の終了を待たずに直ちにその償還を請求することができる。
3. 雨漏りの修繕に要する費用は、特約がない限り、ＡとＢがそれぞれ2分の1ずつ負担しなければならない。
4. Ａが雨漏りの事実を既に知っているときは、Ｂは、修繕が必要である旨をＡに通知する義務を負わない。

民法第606条第1項により、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負い、賃借人の責めに帰すべき事由による場合を除き、その費用は賃貸人の負担に属するから、ＡとＢが2分の1ずつ負担するとする記述が誤りである。同法第607条の2第1号により、賃借人が修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人は自らその修繕をすることができる。その費用は賃貸人の負担に属する必要費であるから、同法第608条第1項により、賃借人は直ちにその償還を請求することができる。また、同法第615条ただし書により、賃貸人が既にこれを知っているときは、賃借人は通知義務を負わない。

15. 賃借人の用法遵守義務及び賃借物に附属させた物の収去に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 賃借人は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、賃借物の使用及び収益をしなければならない。
2. 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに附属させた物がある場合でも、賃貸借の終了時に、これを収去することはできない。
3. 賃借人は、賃借物を受け取った後に附属させた物については、賃借物から分離することができない物であっても、賃貸借の終了時に収去する義務を負う。
4. 賃借人が賃借物を受け取った後に附属させた物を収去するには、あらかじめ賃貸人の承諾を得なければならない。

民法第616条が準用する同法第594条第1項により、賃借人は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、賃借物の使用及び収益をしなければならない。同法第622条が準用する同法第599条第2項により、賃借人は賃借物を受け取った後にこれに附属させた物を収去することができ、賃貸人の承諾は要件とされていないから、収去することができないとする記述、承諾を要するとする記述はいずれも誤りである。また、同条第1項ただし書により、賃借物から分離することができない物又は分離するのに過分の費用を要する物については収去義務を負わないから、分離できない物も収去する義務を負うとする記述は誤りである。

16. Ａが所有する甲建物を賃借しているＢが、甲建物の改良のために有益費を支出した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. Ａは、賃貸借の終了の時に、甲建物の価格の増加が現存する場合に限り、Ａの選択に従い、Ｂが支出した金額又は増価額を償還しなければならない。
2. 有益費の償還については、裁判所は、Ａの請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
3. Ｂは、甲建物の賃貸借が終了する前には、Ａに対して有益費の償還を請求することはできない。
4. Ｂの有益費の償還の請求は、Ａが甲建物の返還を受けた時から5年以内にすれば足り、1年を経過しても妨げられない。

民法第622条が準用する同法第600条第1項により、借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければならないから、5年以内にすれば足りるとする記述が誤りである。同法第608条第2項により、賃借人が有益費を支出したときは、賃貸人は賃貸借の終了の時に、同法第196条第2項の規定に従いその償還をしなければならず、価格の増加が現存する場合に限り、回復者である賃貸人の選択に従い、支出した金額又は増価額を償還する。償還の時期は賃貸借の終了の時であるから、終了前には請求することができない。また、同法第608条第2項ただし書により、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

17. 賃貸借における損害賠償及び費用の償還の請求権の期間の制限に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 賃借人が支出した費用の償還は、賃貸人が賃借物の返還を受けた時から1年以内に請求しなければならない。
2. 賃借人の契約の本旨に反する使用によって生じた損害の賠償は、賃貸人が賃借物の返還を受けた時から5年以内に請求すれば足りる。
3. 契約の本旨に反する使用によって生じた損害の賠償の請求権は、賃貸人が返還を受けた時から1年を経過するまでの間でも、時効が完成することがある。
4. これらの期間の制限は使用貸借に関する規定であって賃貸借には準用されず、賃貸借では消滅時効に関する一般の規定によることになる。

民法第622条は同法第600条の規定を賃貸借に準用している。同条第1項により、契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければならない。したがって、費用の償還を返還を受けた時から1年以内とする記述が正しく、損害賠償について5年以内とする記述、賃貸借には準用されないとする記述は誤りである。また、同法第600条第2項により、損害賠償の請求権については、貸主が返還を受けた時から1年を経過するまでの間は時効は完成しないから、その間に時効が完成することがあるとする記述も誤りである。

18. Ａが所有する甲建物をＢに賃貸している場合において、近隣からの延焼により甲建物の一部が焼失し、Ｂがその部分の使用及び収益をすることができなくなったときに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、延焼について、Ａ及びＢには責めに帰すべき事由はないものとする。

1. 賃料は、Ｂの請求を待たずに、使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額される。
2. 残存する部分のみではＢが賃借をした目的を達することができないときは、Ｂは、契約の解除をすることができる。
3. その後の延焼で甲建物の全部が焼失したときは、Ｂが解除の意思表示をしなければ、ＡＢ間の賃貸借は終了しない。
4. 延焼についてＡに責めに帰すべき事由がないことは、賃料が焼失した部分の割合に応じて減額されることを妨げない。

民法第616条の2により、賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借はこれによって終了するから、全部が焼失したときに解除の意思表示を要するとする記述が誤りである。同法第611条第1項により、賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料はその部分の割合に応じて減額される。この減額は賃借人の請求を要せず、賃貸人の帰責事由も要件とされていない。また、同条第2項により、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は契約の解除をすることができる。

19. 賃借人の通知義務に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 賃借物が修繕を要するときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。
2. 賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。
3. 賃貸人が賃借物の修繕の必要を既に知っているときは、賃借人は、その旨を賃貸人に通知することを要しない。
4. 賃借人の通知義務は、賃借物が建物である場合に限られ、土地の賃借人はこの義務を負わない。

民法第615条は、賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならないとし、ただし書で、賃貸人が既にこれを知っているときはこの限りでないとする。同条は賃借物の種類を限定していないから、建物の場合に限られ土地の賃借人は義務を負わないとする記述が誤りである。修繕を要するとき及び権利を主張する者があるときに通知義務を負うとする記述、賃貸人が既に知っているときは通知を要しないとする記述は、いずれも同条のとおりである。

20. 賃貸借の成立及び賃料の支払時期に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 賃貸借は、目的物の引渡しや書面の作成がなくても、当事者の合意によってその効力を生ずる。
2. 賃貸借において、賃借人は、賃料を支払うことのほか、引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約するものとされている。
3. 宅地の賃料は、支払時期について特約がない場合には、毎月末に支払わなければならない。
4. 収穫の季節がある土地の賃料は、支払時期について特約がない場合には、毎年の初めに前払しなければならない。

民法第614条は、賃料は動産、建物及び宅地については毎月末に、その他の土地については毎年末に支払わなければならないとし、ただし書で、収穫の季節があるものについてはその季節の後に遅滞なく支払わなければならないとする。したがって、収穫の季節がある土地の賃料を毎年の初めに前払するとする記述が誤りであり、宅地の賃料を毎月末とする記述は正しい。また、同法第601条により、賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。同条は目的物の引渡しや書面の作成を要件としていないから、合意によって効力を生ずるとする記述、返還の約束を内容とするとする記述も正しい。

21. Ａが所有する甲建物をＢに賃貸し、ＢがＡに敷金を交付していたところ、賃貸借が終了し、ＡがＢから甲建物の返還を受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、敷金及び原状回復に関する特約はないものとする。

1. Ａは、敷金の全額をＢに返還しなければならず、Ｂの未払賃料については、敷金とは別に、改めてＢに請求しなければならない。
2. Ａは、Ｂの責めに帰すべき事由による甲建物の損傷でＢが原状に復していないものの損害賠償の額も、敷金から控除できる。
3. Ａは、甲建物の通常の使用及び収益によって生じた損耗の補修費用を、敷金から控除することができる。
4. Ｂは、未払賃料がある場合でも、Ａに対し、まず敷金の全額を返還し、その後に未払賃料を請求するよう求めることができる。

民法第622条の2第1項第1号により、賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときは、受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。賃借人の責めに帰すべき事由による損傷を原状に復していないことによる損害賠償の債務も賃貸借に基づいて生じた金銭債務であるから、控除することができる。未払賃料も同様に控除されるから、全額を返還して別に請求しなければならないとする記述、全額の返還を先にするよう賃借人が求めることができるとする記述は誤りである。また、同法第621条により、通常の使用及び収益によって生じた損耗は賃借人の原状回復義務の対象から除かれるから、特約がない以上、その補修費用を敷金から控除することはできない。

22. 賃借権の譲渡及び賃借物の転貸に関する次のア～エの記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡すことができない。 イ　賃借人が賃貸人の承諾を得ないで第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。 ウ　賃借人が賃貸人の承諾を得て賃借物を転貸したときは、賃貸人は、以後、賃借人に対して賃料の支払を請求することができない。 エ　賃借人が賃貸人の承諾を得て賃借権を譲り渡したときは、賃貸人は、賃借人に対し、受け取った敷金の額から賃借人の債務の額を控除した残額を返還しなければならない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

アは、民法第612条第1項により、賃借人は賃貸人の承諾を得なければその賃借権を譲り渡すことができないから正しい。イは、同条第2項により、賃借人が同条第1項に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは賃貸人は契約の解除をすることができるから正しい。ウは、同法第613条第2項により、転借人が賃貸人に対して直接履行する義務を負う場合でも、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することは妨げられないから誤りである。エは、同法第622条の2第1項第2号により、賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときは、賃貸人は受け取った敷金の額から債務の額を控除した残額を返還しなければならないから正しい。正しいものはア、イ、エの三つである。

23. Ａが所有する甲建物をＢに賃貸している場合において、ＢがＡの承諾を得ないで甲建物の一室をＣに使用させたときに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. Ｃの使用がＡに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、Ａは、無断転貸を理由とする契約の解除をすることができない。
2. Ａが無断転貸を理由に契約の解除をするには、Ｂに対して相当の期間を定めてＣの使用をやめるよう催告し、その期間が経過したことを要する。
3. ＢがＡに賃料を滞りなく支払っている場合には、Ｃの使用の態様にかかわらず、Ａは、無断転貸を理由とする契約の解除をすることができない。
4. Ａが無断転貸を理由に契約の解除をするには、裁判所に請求して、契約の解除を命ずる判決を得なければならない。

民法第612条第2項は、賃借人が賃貸人の承諾を得ないで第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは賃貸人は契約の解除をすることができると定めるが、判例によれば、賃借人の行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、同項による解除権は発生しない。したがって、特段の事情がある場合に解除できないとする記述が正しい。同項は解除の要件として催告を定めておらず、解除は相手方に対する意思表示によってする（同法第540条第1項）から、催告を要するとする記述、判決を得なければならないとする記述は誤りである。また、解除の可否は無断転貸が背信的行為と認めるに足りない特段の事情の有無によって判断されるのであり、賃料の支払の有無だけで決まるものではないから、賃料を支払っていれば解除できないとする記述も誤りである。

24. Ａが所有する甲建物をＢに賃貸し、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸している場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ｃは、Ａに対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負うが、その範囲は、ＡＢ間の賃貸借に基づくＢの債務の範囲が限度となる。
2. Ｃは、Ａとの間に直接の契約関係がないから、Ａから賃料の支払を直接請求されても、これに応じる義務を負わない。
3. Ｃは、ＢＣ間の賃料がＡＢ間の賃料を上回る場合には、ＢＣ間の賃料の全額をＡに直接支払う義務を負う。
4. ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸したことにより、Ｂは、以後、Ａに対する賃料の支払義務を免れる。

民法第613条第1項前段により、賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。したがって、Ｃが直接履行義務を負うがＢの債務の範囲が限度となるとする記述が正しく、契約関係がないから応じる義務がないとする記述、ＢＣ間の賃料の全額を支払う義務を負うとする記述は誤りである。また、同条第2項により、同条第1項の規定は賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げないから、Ｂが賃料の支払義務を免れるとする記述も誤りである。

25. Ａが所有する甲建物をＢに賃貸し、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸している場合において、ＡとＢがＡＢ間の賃貸借を合意により解除したときに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａは、合意による解除をＣに対抗することができるから、Ｃに対して甲建物の明渡しを請求することができる。
2. Ａは、解除の当時Ｂの債務不履行による解除権を有していなかったときは、合意による解除をＣに対抗することができない。
3. ＢＣ間の転貸借は、ＡＢ間の合意による解除と同時に、Ｃの意思にかかわらず当然に終了する。
4. ＡＢ間の合意による解除は、Ｃの同意を得なければ、ＡＢ間においても効力を生じない。

民法第613条第3項本文により、賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。同項ただし書により、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときはこの限りでないが、そのような解除権を有していなかったＡは合意による解除をＣに対抗することができない。したがって、対抗できることを前提にＣに明渡しを請求できるとする記述、転貸借が当然に終了するとする記述は誤りである。同項は転借人に対抗することができないとするにとどまり、ＡＢ間の合意による解除の効力自体にＣの同意を求めていないから、ＡＢ間でも効力を生じないとする記述も誤りである。

26. ＡからＢが賃借している甲建物について、ＢがＡの承諾を得てＣとの間で転貸借をしている。ＡＢ間の賃貸借の終了とＣとの関係に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、ＡＢ間の賃貸借は、定期建物賃貸借ではないものとする。

1. ＡＢ間の賃貸借が期間の満了によって終了するときは、Ａは、Ｃにその旨の通知をしなければ、その終了をＣに対抗することができない。
2. ＡがＣに賃貸借の終了の通知をしたときは、ＢＣ間の転貸借は、その通知がされた日から6月を経過することによって終了する。
3. Ａが更新をしない旨の通知をした場合でも、期間の満了後にＣが甲建物の使用を継続し、Ａが遅滞なく異議を述べなかったときは、ＡＢ間の賃貸借は更新したものとみなされる。
4. ＡＢ間の賃貸借が解約の申入れによって終了するときは、Ａは、Ｃにその旨の通知をしなくても、その終了をＣに対抗することができる。

借地借家法第34条第1項は、建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は建物の転借人にその旨の通知をしなければその終了を転借人に対抗することができないと定める。解約の申入れによる終了の場合も同項の対象であるから、通知をしなくても対抗できるとする記述が誤りである。期間の満了による終了の場合に通知を要するとする記述は同項のとおりであり、同条第2項により、通知をしたときは転貸借はその通知がされた日から6月を経過することによって終了する。また、同法第26条第3項は、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして同条第2項を適用するから、Ｃの使用の継続に対しＡが遅滞なく異議を述べなかったときは、ＡＢ間の賃貸借は更新したものとみなされる。

27. Ａが所有する甲建物をＢに賃貸し、ＢがＡに敷金を交付していたところ、ＢがＡの承諾を得てその賃借権をＣに譲り渡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、敷金に関する特約はないものとする。

1. Ａは、Ｃに対し、Ｂが交付した敷金の額からＢの債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
2. Ａは、ＢＣ間の賃借権の譲渡を承諾した以上、Ｂに未払賃料があっても、これを敷金から控除することはできない。
3. Ｂが交付した敷金は、賃借権の譲渡に伴ってＣに承継されることはなく、その後に生じたＣのＡに対する賃料債務を担保しない。
4. Ａは、ＡＣ間の賃貸借が終了してＣから甲建物の返還を受けるまで、Ｂに対して敷金を返還する必要はない。

民法第622条の2第1項第2号により、賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときは、賃貸人は、譲渡人である賃借人に対し、受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない。敷金は譲渡の時に譲渡人との間で精算されるから、譲受人Ｃに承継されてＣの債務を担保することはなく、この記述が正しい。返還の相手方は譲渡人Ｂであるから、Ｃに返還するとする記述は誤りである。返還額はＢの債務の額を控除した残額であるから、譲渡を承諾した以上未払賃料を控除できないとする記述も誤りである。また、同号は賃借権を譲り渡したときに返還義務が生ずるとしており、ＡＣ間の賃貸借の終了まで返還を要しないとする記述も誤りである。

28. Ａが所有する甲建物をＢに賃貸していたところ、ＢがＡの承諾を得ないで甲建物をＣに転貸し、Ｃが甲建物に居住している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この転貸がＡに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情はないものとする。

1. Ａは、ＡＢ間の賃貸借を解除しなくても、所有権に基づき、Ｃに対して甲建物の明渡しを請求することができる。
2. Ｃは、Ｂとの間で転貸借契約を締結している以上、ＢＣ間の転貸借をもってＡに対抗することができる。
3. Ａは、Ｂに対して契約の解除をすることはできるが、ＢＣ間の契約の当事者でないＣに対しては、何らの請求もすることができない。
4. Ａは、Ｃが甲建物に居住した後にＢから賃料を受領したときは、ＢＣ間の転貸借を承諾したものとみなされる。

民法第612条第1項により、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借物を転貸することができず、承諾のない転貸借は賃貸人に対抗することができないから、ＢＣ間の転貸借をＡに対抗できるとする記述は誤りである。判例によれば、賃貸人は、賃貸借を解除しなくても、所有権に基づいて無断転借人に対し目的物の明渡しを請求することができる。したがって、解除をしなくてもＣに明渡しを請求できるとする記述が正しく、契約の当事者でないＣには何らの請求もできないとする記述は誤りである。なお、同条第2項により、Ａは無断転貸を理由にＡＢ間の契約の解除をすることもできる。賃料の受領によって転貸を承諾したものとみなす規定はないから、承諾したものとみなされるとする記述も誤りである。

29. Ａが所有する甲建物をＢに賃貸し、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸している場合において、Ｂが賃料の支払を怠ったため、ＡがＢの債務不履行を理由にＡＢ間の賃貸借を解除しようとするときに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. ＡがＢの債務不履行を理由にＡＢ間の賃貸借を解除しても、ＢＣ間の転貸借はその影響を受けず、Ｃは転借権をＡに対抗することができる。
2. Ａは、Ｂに対して賃料の支払を催告すれば足り、Ｃに対して賃料を代わりに支払う機会を与えるための催告をする必要はない。
3. ＡがＡＢ間の賃貸借を債務不履行により解除した場合でも、Ｃにその旨の通知をした日から6月を経過するまでは、Ｃに甲建物の明渡しを請求することができない。
4. Ａは、Ｂの債務不履行を理由にＡＢ間の賃貸借を解除するには、あらかじめＣの承諾を得なければならない。

判例によれば、適法な転貸借がある場合に賃借人の賃料不払いを理由として賃貸借を解除するには、賃借人に対して催告をすれば足り、転借人に対して賃料の代払の機会を与えるための催告をする必要はない。したがって、この記述が正しい。民法第613条第3項ただし書は、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していた場合には転借人への対抗を妨げないとしており、判例によれば、賃貸借が賃借人の債務不履行により解除されたときは、転貸借は、原則として賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に終了する。したがって、転貸借が影響を受けないとする記述は誤りである。借地借家法第34条の通知及び6月の経過は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合の規定であり、債務不履行による解除の場合には適用されない。また、解除に転借人の承諾を要するとする規定はない。

30. 敷金の返還に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときは、敷金の残額を賃借人に返還しなければならない。
2. 賃貸借が終了しても、賃貸人が賃貸物の返還を受けるまでは、賃借人は、敷金の返還を請求することができない。
3. 賃貸人が返還すべき敷金の額は、受け取った敷金の額から、賃貸借に基づいて生じた賃借人の金銭債務の額を控除した残額である。
4. 賃貸借の存続中であっても、賃借人が請求したときは、賃貸人は、受け取った敷金の全額を返還しなければならない。

民法第622条の2第1項は、賃貸人は、敷金を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき（同項第1号）、又は賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき（同項第2号）に、受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならないと定める。賃貸借の存続中に賃借人の請求によって返還義務が生ずるとする規定はないから、存続中でも請求があれば全額を返還しなければならないとする記述が誤りである。終了かつ返還を受けたときに残額を返還するとする記述、返還を受けるまでは請求できないとする記述、残額の算定に関する記述は、いずれも同項のとおりである。

31. 賃貸人が敷金を返還する場合において、受け取った敷金の額から控除することができる債務に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 控除することができるのは未払の賃料債務に限られ、賃借人が賃借物を損傷したことによる損害賠償の債務は控除することができない。
2. 賃借人が賃借物を損傷していない場合でも、賃貸人は、次の賃借人を募集するための費用を、特約がなくても敷金から控除することができる。
3. 賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務であれば、未払の賃料債務以外の債務も控除することができる。
4. 賃貸人は、受け取った敷金の額から賃借人の債務の額を控除するためには、あらかじめ賃借人の同意を得なければならない。

民法第622条の2第1項により、賃貸人は、受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。控除の対象は賃料債務に限られず、賃借物の損傷による損害賠償の債務のように賃貸借に基づいて生じた金銭債務であれば控除することができるから、この記述が正しく、未払の賃料債務に限るとする記述は誤りである。次の賃借人を募集するための費用は、特約がなければ賃借人が負担する債務ではないから、控除することはできない。また、同項は控除について賃借人の同意を要件としていないから、同意を要するとする記述も誤りである。

32. Ａが所有する甲建物をＢに賃貸し、ＢがＡに敷金を交付していたところ、ＡＢ間の賃貸借が期間の満了により終了した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. Ｂは、甲建物を明け渡した後でなければ、Ａに対して敷金の返還を請求することができない。
2. Ｂは、敷金の返還を受けていないことを理由として、甲建物の明渡しを拒むことはできない。
3. Ａは、賃貸借の終了後甲建物の明渡しまでの間に生じた賃料相当額の損害金の債務の額も、受け取った敷金の額から控除することができる。
4. Ｂが甲建物を明け渡したときは、Ａは、Ｂに未払賃料があっても、これを控除することなく敷金の全額を返還しなければならない。

民法第622条の2第1項により、賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときに、受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない。未払賃料はこの債務に当たり控除されるから、全額を返還しなければならないとする記述が誤りである。敷金の返還義務は賃貸物の返還を受けたときに生ずるから、賃借人は明渡しの後でなければ返還を請求することができず、判例によれば、敷金の返還と明渡しは同時履行の関係に立たないから、敷金の返還を受けていないことを理由に明渡しを拒むことはできない。また、賃貸借の終了後明渡しまでに生じた賃料相当額の損害金の債務も、賃貸借に基づいて生じた金銭債務として控除の対象となる。

33. 賃貸借の存続中に賃借人が賃料の支払を怠った場合における敷金の充当に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 賃貸人は、賃貸借の存続中であっても、敷金をその未払の賃料債務の弁済に充てることができる。
2. 賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその未払の賃料債務の弁済に充てることを請求することができる。
3. 賃貸人は、敷金を未払の賃料債務の弁済に充てずに、賃借人に対して未払賃料の支払を請求することもできる。
4. 敷金は、賃料債務だけでなく、賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する他の金銭債務も担保する。

民法第622条の2第2項前段により、賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。同項後段は、この場合において賃借人は賃貸人に対し敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができないと定めるから、賃借人が充当を請求できるとする記述が誤りである。充当は賃貸人に認められた権能であり、充当をせずに未払賃料の支払を請求することも妨げられない。また、同条第1項の定義により、敷金は賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保するものである。

34. 敷金に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 敷金とは、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。
2. 敷金とは、賃貸人が賃借人に対し、賃貸物を約定の時期に引き渡すことを保証するために交付する金銭をいう。
3. 敷金とは、賃借人が賃借権を取得する対価として賃貸人に支払う金銭であり、賃貸借が終了しても賃借人に返還されないものをいう。
4. 敷金は、賃料債務のみを担保するものであり、賃借物の損傷による損害賠償の債務は、敷金によって担保されない。

民法第622条の2第1項は、敷金を、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭と定義している。したがって、この定義に沿う記述が正しい。敷金を交付するのは賃借人であって賃貸人ではないから、賃貸人が引渡しを保証するために交付する金銭とする記述は誤りである。敷金は債務の担保であり、賃貸借が終了し賃貸物の返還を受けたときは残額が返還されるから、賃借権の対価で返還されないとする記述も誤りである。賃借物の損傷による損害賠償の債務も賃貸借に基づいて生ずる金銭債務であるから、担保されないとする記述も誤りである。

35. 賃貸人Ａは、賃借人Ｂに引き渡して賃貸している甲建物をＣに譲渡し、Ｃへの所有権の移転の登記がされた。Ｂは、賃貸借の開始に当たりＡに敷金を交付している。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、賃貸人たる地位をＡに留保する旨の合意はされていないものとする。

1. Ｂの承諾を得ない限り、甲建物の賃貸人たる地位はＣに移転せず、Ａが引き続き賃貸人として敷金の返還に係る債務を負う。
2. 甲建物の賃貸人たる地位はＣに移転するが、敷金の返還に係る債務はＡに残り、Ｃには承継されない。
3. 甲建物の賃貸人たる地位はＣに移転し、ＢがＡに交付していた敷金の返還に係る債務もＣが承継する。
4. 甲建物の賃貸人たる地位がＣに移転したときは、Ａは、Ｂに対し、直ちに敷金の残額を返還しなければならない。

Ｂは甲建物の引渡しを受けているから、借地借家法第31条により賃貸借の対抗要件を備えている。民法第605条の2第1項により、対抗要件を備えた不動産の賃貸借の目的物が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は譲受人に移転し、賃借人の承諾は要件とされていないから、Ｂの承諾がない限り移転しないとする記述は誤りである。同条第4項により、賃貸人たる地位が譲受人に移転したときは、敷金の返還に係る債務は譲受人が承継するから、Ｃが承継するとする記述が正しく、Ａに残るとする記述は誤りである。賃貸人たる地位の移転は同法第622条の2第1項各号に定める返還の事由に当たらないから、Ａが直ちに敷金の残額を返還しなければならないとする記述も誤りである。なお、Ｃは所有権の移転の登記をしているから、同法第605条の2第3項により地位の移転をＢに対抗することができる。