例題：宅地建物取引士

1. 期限に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 始期付きの法律行為であっても、債権者は、期限が到来する前から、債務者に対してその履行を請求することができる。
2. 期限は、債務者の利益のために定めたものと推定され、債務者は、相手方の利益を害しない限り、期限の利益を放棄することができる。
3. 債務者が担保を滅失、損傷又は減少させた場合であっても、債務者は、期限の利益を主張することができる。
4. 債務者が破産手続開始の決定を受けた場合であっても、債務者は、なお期限の利益を主張することができる。

民法第136条により、期限は債務者の利益のために定めたものと推定され、期限の利益は放棄することができるが、これによって相手方の利益を害することはできない。同法第135条第1項により、始期を付した法律行為の履行は、期限が到来するまで請求することができない。同法第137条により、債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき、及び破産手続開始の決定を受けたときは、債務者は期限の利益を主張することができない。

2. 寄託契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 受寄者は、寄託者の承諾を得なければ、寄託物を使用することができない。
2. 無報酬の受寄者は、善良な管理者の注意をもって、寄託物を保管する義務を負う。
3. 受寄者は、寄託者の承諾を得ず、やむを得ない事由もないときでも、寄託物を第三者に保管させることができる。
4. 寄託者は、受寄者が寄託物を受け取るまで契約の解除をすることができ、受寄者に損害が生じても賠償の責任を負わない。

民法第658条第1項により、受寄者は、寄託者の承諾を得なければ寄託物を使用することができない。無報酬の受寄者は、同法第659条により、自己の財産に対するのと同一の注意をもって保管すれば足り、善管注意義務までは負わない。同法第658条第2項により、第三者に保管させるには寄託者の承諾又はやむを得ない事由が必要である。同法第657条の2第1項により、寄託者が受寄者の受取り前に解除した場合、受寄者は損害の賠償を請求できる。

3. 次のアからエまでの行為のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、宅地建物取引業の免許を受ける必要があるものはいくつあるか。なお、いずれの行為も不特定多数の者を相手方として反復継続して行うものとする。 ア　Ａが、自ら所有する宅地を区画割りして、自ら売主として売却する。 イ　Ｂが、自ら所有する建物を、自ら貸主として賃貸する。 ウ　Ｃが、他人所有の宅地と建物の交換について、当事者の一方を代理する。 エ　Ｄが、他人所有の建物の賃貸借について、貸主と借主の間を媒介する。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

宅地建物取引業法第2条第2号により、宅地建物取引業とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換、又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいい、これを営むには同法第3条第1項の免許を要する。アは自ら売主となる売買、ウは交換の代理、エは貸借の媒介であり、いずれも業として行えば宅地建物取引業に当たる。イは自ら貸主となって賃貸する行為（自ら貸借）であり、同号に掲げる行為に含まれないから免許を要しない。したがって、免許を要するのはア、ウ、エの三つである。

4. 従業者名簿及び帳簿に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 取引の関係者は、請求により、従業者名簿を閲覧することができる。
2. 従業者名簿は、宅地建物取引業者の各事務所に備え付けるものとされている。
3. 従業者名簿の記載事項は、氏名及び従業者証明書の番号のほか、国土交通省令で定める事項である。
4. 取引の関係者から請求があったときは、帳簿も閲覧に供さなければならない。

宅地建物取引業法第48条第4項は、従業者名簿について、取引の関係者から請求があったときはその者の閲覧に供しなければならないと定める。同条第3項により、従業者名簿は事務所ごとに備え、従業者の氏名、従業者証明書の番号その他国土交通省令で定める事項を記載する。これに対し、帳簿に関する同法第49条には閲覧に供する義務の定めがなく、帳簿を閲覧に供しなければならないとする記述が誤りである。

5. 宅地建物取引業者Ａが自ら売主として宅地の売買契約を締結したときに買主に交付すべき書面（宅地建物取引業法第37条第1項）の記載事項に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 宅地の引渡しの時期は、記載を要する事項である。
2. 当該宅地に係る私道に関する負担は、記載を要する事項である。
3. 移転登記の申請の時期は、記載を要する事項である。
4. 当事者の氏名（法人にあっては、その名称）及び住所は、記載を要する事項である。

私道に関する負担に関する事項は、宅地建物取引業法第35条第1項第3号が重要事項として説明すべき事項に掲げるもので、同法第37条第1項各号には含まれない。したがって、同条の書面への記載を要するとする記述が誤りである。宅地の引渡しの時期は同項第4号、移転登記の申請の時期は同項第5号、当事者の氏名（法人にあっては名称）及び住所は同項第1号に掲げられており、これらの記述は正しい。

6. 課税事業者であるＡは、宅地の売主Ｂの依頼を受けて、その宅地を代金1,000万円（消費税等相当額を含まない。）で売却する契約を媒介した。この宅地は低廉な空家等ではなく、Ａは広告料金等を別に受領しない。報酬告示の規定によれば、ＡがＢから受領できる報酬額の上限は、次のうちどれか。

1. 330,000円
2. 360,000円
3. 396,000円
4. 435,600円

売買の媒介の上限は、報酬告示第二に従い、税抜の代金を3段階に分けて計算する。200万円以下の部分は5.5%で11万円、200万円を超え400万円以下の部分は4.4%で8.8万円、400万円を超える600万円の部分は3.3%で19.8万円となり、合計39万6,000円が上限である。33万円は代金全体に3.3%をかけて段階分けを省いた値、36万円は税抜の速算式（3%+6万円）の結果で消費税等相当額が抜けた値、43万5,600円は消費税等相当額を重ねて加算した値である。

7. 開発許可の申請に対する処分に関する次の記述のうち、都市計画法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 都道府県知事は、開発許可の申請があったときは、申請書の受理の日から30日以内に、許可又は不許可の処分をしなければならない。
2. 開発許可の申請に対する許可又は不許可の処分は、口頭又は文書のいずれかにより申請者に通知すれば足りる。
3. 開発許可の処分は文書で申請者に通知しなければならないが、不許可の処分については申請者に通知することを要しない。
4. 都道府県知事は、開発許可の申請があったときは、遅滞なく、許可又は不許可の処分をしなければならない。

都市計画法第35条第1項により、都道府県知事は、開発許可の申請があったときは、遅滞なく、許可又は不許可の処分をしなければならない。期間を30日以内と定める規定はない。同条第2項により、この処分をするには、文書をもって申請者に通知しなければならず、口頭で足りるとする記述は誤りである。通知が必要なのは許可の処分に限られず、不許可の処分も文書で通知する。

8. 次のア〜エのうち、建築基準法の規定によれば、特殊建築物に当たるものの組合せはどれか。 ア　事務所 イ　共同住宅 ウ　一戸建ての住宅 エ　火葬場

1. ア、イ
2. ア、ウ
3. イ、エ
4. ウ、エ

建築基準法第2条第2号は、特殊建築物として、学校、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物を掲げる。イの共同住宅とエの火葬場はこれに掲げられている。アの事務所とウの一戸建ての住宅は、同号に掲げられておらず、特殊建築物に当たらない。よって、イ、エの組合せが正しい。