📣 宅建業法③ 媒介契約・広告規制・業務上の規制

1. 宅地建物取引業者Ａが、Ｂから甲土地の売却の媒介を依頼される場合の媒介契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び同法施行規則の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ｂが自ら発見した相手方と契約することのみを禁じ、重ねての依頼を許す媒介契約は、専属専任媒介契約に当たる。
2. Ｂが他の宅地建物取引業者に重ねて売買の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約は、専任媒介契約に当たる。
3. Ｂが重ねて依頼することを許す媒介契約では、重ねて依頼する他の宅地建物取引業者を明示する義務を定めることができない。
4. Ｂが重ねて依頼することを許す媒介契約であっても、その有効期間は3月を超えることができない。

宅地建物取引業法第34条の2第3項は、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約を専任媒介契約と定めており、この記述が正しい。専属専任媒介契約は、宅地建物取引業法施行規則第15条の9第1項第2号により、依頼者が業者の探索した相手方以外の者と契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約をいうので、重ねての依頼を許す契約はこれに当たらない。重ねての依頼を許す媒介契約でも、他の業者を明示する義務の存否は同法第34条の2第1項第3号の記載事項であり、明示義務を定めることができる。有効期間を3月以内とする同条第3項は専任媒介契約についての規定であり、重ねての依頼を許す媒介契約には適用されない。

2. Ｂは、所有する乙建物を売却するため、宅地建物取引業者Ａに媒介を依頼し、自己発見取引を禁ずる特約のない専任媒介契約を結んだ。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法及び同法施行規則の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. Ｂは、契約の有効期間中、別の宅地建物取引業者に重ねて乙建物の売却の媒介を頼むことはできない。
2. Ａは、乙建物の売却に関する業務の処理状況を、2週間に1回以上の頻度でＢに報告する義務を負う。
3. Ａは、休業日数を除いて契約締結日から7日以内に、乙建物を指定流通機構へ登録する必要がある。
4. Ｂが、自分で見つけた買主Ｃとの間で、Ａを介さずに乙建物の売買契約を結ぶことは、宅地建物取引業法により禁じられている。

専任媒介契約は、宅地建物取引業法第34条の2第3項により、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて媒介又は代理を依頼することを禁ずる契約であり、依頼者が自ら発見した相手方と契約することまでは禁じていない。自己発見取引ができない旨の特約を含むのは専属専任媒介契約である（宅地建物取引業法施行規則第15条の9第1項第2号）。したがって、ＢがＣと直接契約することは禁じられているとする記述が誤りである。別の業者に重ねて媒介を頼めないとする記述は同法第34条の2第3項のとおりである。業務の処理状況は、同条第9項により専任媒介契約では2週間に1回以上報告しなければならない。指定流通機構への登録は、同条第5項及び宅地建物取引業法施行規則第15条の10により、契約の締結の日から7日以内（休業日数は算入しない。）に行わなければならない。

3. 宅地建物取引業者Ｃは、Ｄが所有する丙宅地の売却について、Ｄとの間で専属専任媒介契約を結んだ。この契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び同法施行規則の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. ＣとＤが契約の有効期間を6月と合意したときは、その合意のとおり6月の有効期間となる。
2. Ｄは、有効期間中、Ｃが探索した相手方以外の者とは丙宅地の売買契約を結ぶことができない。
3. Ｄは、有効期間中、Ｃ以外の宅地建物取引業者に丙宅地の売買の媒介や代理を依頼することができない。
4. Ｃは、Ｄへの業務処理状況の報告を、1週間に1回以上の頻度で行わなければならない。

専属専任媒介契約は専任媒介契約の一種であり、宅地建物取引業法第34条の2第3項により、その有効期間は3月を超えることができず、6月と定めたときは3月となるので、合意のとおり6月となるとする記述が誤りである。専属専任媒介契約は、宅地建物取引業法施行規則第15条の9第1項第2号により、依頼者が業者の探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約であり、Ｄは自ら発見した相手方とも契約できない。また、専任媒介契約である以上、他の業者に重ねて媒介又は代理を依頼することもできない（同法第34条の2第3項）。業務の処理状況の報告は、同条第9項括弧書により、専属専任媒介契約では1週間に1回以上でなければならない。

4. 宅地建物取引業者Ｅは、戸建住宅の売却を希望するＦと専任媒介契約を締結し、その有効期間を4月とする旨を契約書に記載した。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 3月を超える有効期間を定めたので、当該専任媒介契約は全体として無効となる。
2. 有効期間の定めが無効となる結果、当該専任媒介契約は期間の定めのない契約となる。
3. 当該専任媒介契約の有効期間は、契約書に記載した4月ではなく、3月となる。
4. Ｆが宅地建物取引業者であるときは、4月の有効期間の定めはそのまま有効である。

宅地建物取引業法第34条の2第3項は、専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、これより長い期間を定めたときはその期間は3月とすると定めており、3月となるとする記述が正しい。同項は期間を3月とするものであり、契約全体が無効となるのでも、期間の定めのない契約となるのでもない。同法第78条第2項が宅地建物取引業者相互間の取引に適用しないとしているのは第33条の2及び第37条の2から第43条までの規定であり、第34条の2はこれに含まれないので、依頼者Ｆが宅地建物取引業者であっても4月の定めがそのまま有効となることはない。

5. 宅地建物取引業者Ａは、甲土地の所有者Ｂから売却の依頼を受け、Ｂが他の業者にも並行して依頼できる一般媒介契約を結び、その有効期間を10月とした。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. この一般媒介契約の有効期間は、宅地建物取引業法の定めにより3月に短縮される。
2. 有効期間を10月とした定めは、宅地建物取引業法上、そのまま効力を有する。
3. Ａが交付する媒介契約の書面には、有効期間や解除に関する事項の記載は不要である。
4. Ａには、Ｂに対して2週間に1回以上、業務の処理状況を報告する義務がある。

宅地建物取引業法第34条の2第3項の有効期間の制限（3月）は、依頼者が重ねて依頼することを禁ずる専任媒介契約についての規定であり、一般媒介契約には適用されないので、10月の定めはそのまま効力を有するとする記述が正しく、3月に短縮されるとする記述は誤りである。もっとも、媒介契約の有効期間及び解除に関する事項は、同条第1項第5号により一般媒介契約を含むすべての媒介契約の書面に記載しなければならず、記載が不要であるとする記述は誤りである。業務の処理状況を2週間に1回以上報告する義務は、同条第9項により専任媒介契約を締結した業者に課されるもので、一般媒介契約には及ばない。

6. 宅地建物取引業者Ａは、Ｂとの間で、Ｂ所有の乙建物の売却について専任媒介契約を締結するに当たり、「有効期間の満了の際、Ｂから別段の申出がないときは、同一の条件で3月更新する」旨の特約を定めた。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 当該特約は、更新後の有効期間が3月を超えないものであるから、有効である。
2. 当該特約は、Ｂが宅地建物取引業者であるときに限り、有効である。
3. 当該特約は、Ｂが更新を望まないときは書面で通知する旨を併せて定めれば、有効である。
4. 当該特約は、依頼者の申出によらずに契約を更新するものであるから、無効である。

宅地建物取引業法第34条の2第4項により、専任媒介契約の有効期間は依頼者の申出により更新することができ、更新の時から3月を超えることができない。宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方も、更新の申出は有効期間満了の都度行われるべきもので、あらかじめ更新することを約定することは許されないとしている。依頼者の申出によらずに更新する特約は同条第4項に反し、同条第10項により無効であるとする記述が正しい。更新後の期間が3月以内であっても、Ｂの通知の定めを加えても、申出によらない更新である点は変わらず有効とならない。同条は同法第78条第2項の適用除外に含まれないので、Ｂが宅地建物取引業者であっても特約は無効である。

7. 宅地建物取引業者Ａは、Ｂとの間で、Ｂ所有の甲土地の売却について有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した。この契約の有効期間の更新に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によれば、誤っているものはどれか。

1. 更新後の有効期間は、ＡとＢが合意しても、更新の時から3月を超えることができない。
2. Ｂの申出があっても、Ａが更新に同意しないときは、当該専任媒介契約は更新されない。
3. 有効期間の満了の都度、Ｂの申出があれば、回数の制限なく更新することができる。
4. Ｂは、契約の締結の時に、満了の際に更新する旨の申出をあらかじめＡにしておくことができる。

宅地建物取引業法第34条の2第4項により、専任媒介契約の有効期間は依頼者の申出により更新することができ、更新の時から3月を超えることができない。宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方は、更新の申出は有効期間満了の都度行われるべきもので、あらかじめ更新することを約定することは許されないとしているので、契約の締結の時にあらかじめ申出をしておくことができるとする記述が誤りである。同考え方は、依頼者の申出があっても業者が更新に同意しないときは契約は更新されないとしている。同項は更新の回数を制限しておらず、満了の都度、依頼者の申出により更新することができる。

8. 宅地建物取引業者Ｇは、Ｈの所有する中古マンションの一室について、Ｈと一般媒介契約を締結した。ＧのＨに対する報告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 一般媒介契約については、業務の処理状況の報告の頻度を定めた規定は宅地建物取引業法に置かれていない。
2. Ｇは、一般媒介契約であっても、14日に1回以上の割合で業務の処理状況をＨに報告する義務を負う。
3. Ｇは、一般媒介契約に基づき、毎月1回以上、業務の処理状況をＨに知らせなければならない。
4. Ｇは、当該一室の購入の申込みを受けても、その申込みをＨに伝える法律上の義務はない。

宅地建物取引業法第34条の2第9項の業務の処理状況の報告義務（2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上）は、専任媒介契約を締結した業者に課されるものであり、一般媒介契約について報告の頻度を定めた規定はないので、この記述が正しい。14日に1回以上とする記述、毎月1回以上とする記述は、いずれも一般媒介契約には当てはまらない。一方、同条第8項は、媒介契約を締結した業者は、目的物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならないと定めており、一般媒介契約にも適用されるので、申込みを伝える義務はないとする記述は誤りである。

9. 宅地建物取引業者Ａは、Ｂの所有する宅地について売却の媒介の依頼を受けた。契約の類型ごとの指定流通機構への登録に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び同法施行規則の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 専属専任媒介契約を結んだＡは、休業日数を除き締結日から7日以内に登録をすれば、登録義務を果たしたことになる。
2. 一般媒介契約を結んだＡも、休業日を除いて14日以内に当該宅地の登録をしなければならない。
3. 専任媒介契約を結んだＡは、締結の日から7日以内（休業日数は算入しない。）に当該宅地を登録する義務を負う。
4. 専任媒介契約を結んだＡは、Ｂから登録を求められたときにだけ、当該宅地を登録すれば足りる。

宅地建物取引業法第34条の2第5項により、専任媒介契約を締結した業者は、国土交通省令で定める期間内に目的物を指定流通機構に登録しなければならず、宅地建物取引業法施行規則第15条の10は、その期間を専任媒介契約の締結の日から7日（専属専任媒介契約にあっては5日）とし、休業日数は算入しないとしている。したがって、専任媒介契約について7日以内とする記述が正しく、専属専任媒介契約について7日以内で足りるとする記述は誤りである。登録義務は専任媒介契約に課されるもので、一般媒介契約には登録の期限の定めはない。また、登録は法律上の義務であり、依頼者から求められたときに限られるものではない。

10. 宅地建物取引業者Ｃは、Ｄ所有の丁土地の売却について専任媒介契約を結び、丁土地を指定流通機構に登録した。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 登録を証する書面をＤに引き渡さなくてよいとする特約をＣとＤが結んでも、その特約は効力を生じない。
2. 丁土地の売買契約が成立したとき、Ｃは、Ｄに報告すれば足り、指定流通機構への通知は不要である。
3. 丁土地の購入の申込みを受けたときは、Ｃは、遅滞なくその申込みがあった旨をＤに報告する必要がある。
4. Ｃが行う業務の処理状況の報告は、2週間に1回以上でなければならない。

宅地建物取引業法第34条の2第7項により、登録をした業者は、登録に係る宅地の売買又は交換の契約が成立したときは、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならないので、Ｄへの報告で足りるとする記述が誤りである。同条第6項により、登録をした業者は、同法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならず、同法第34条の2第10項により第3項から第6項までの規定に反する特約は無効であるから、引き渡さなくてよいとする特約は効力を生じない。同条第8項により、媒介契約を締結した業者は、売買又は交換の申込みがあったときは遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければならず、同条第9項により、専任媒介契約では業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。

11. 宅地建物取引業者Ａが、媒介契約を締結するに当たり、目的物の価額又は評価額について意見を述べる場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によれば、誤っているものはどれか。

1. Ａは、一般媒介契約を締結する場合でも、売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
2. Ａは、交換の媒介契約において評価額について意見を述べるときも、その根拠を明らかにしなければならない。
3. Ａは、意見の根拠として、価格査定マニュアルや同種の取引事例など、合理的な説明がつくものを示すこととされている。
4. Ａは、売買すべき価額について意見を述べるときは、宅地建物取引士をしてその根拠を説明させなければならない。

宅地建物取引業法第34条の2第2項は、宅地建物取引業者は、同条第1項第2号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めており、根拠の明示は業者の義務であって、宅地建物取引士にさせなければならないとする規定はないので、宅地建物取引士に説明させなければならないとする記述が誤りである。同項は媒介契約の種類を限定していないので一般媒介契約でも根拠を明らかにしなければならず、評価額についても根拠の明示を求めているので交換の媒介でも明示を要する。宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方は、意見の根拠を、価格査定マニュアルや同種の取引事例等他に合理的な説明がつくものとしている。

12. 宅地建物取引業者Ｃは、Ｄから宅地の売却の依頼を受けて媒介契約を締結した。この媒介契約についてＣが作成し交付する書面に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び同法施行令の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. Ｃは、一般媒介契約であっても、遅滞なく、その書面を作成して記名押印し、Ｄに渡す義務がある。
2. Ｃは、Ｄの承諾を書面で得ていれば、書面の交付に代えて、記載事項を電磁的方法で提供できる。
3. その書面には、宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示を記載する。
4. Ｃは、その書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、これに記名させなければならない。

宅地建物取引業法第34条の2第1項は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、所定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定めている。記名押印をするのは業者であり、同法第35条第5項や第37条第3項と異なり、宅地建物取引士の記名を求める規定はないので、宅地建物取引士に記名させなければならないとする記述が誤りである。同項は媒介契約の種類を問わないので、一般媒介契約でも書面の交付を要する。同条第11項により依頼者の承諾を得て電磁的方法で提供することができ、宅地建物取引業法施行令第2条の6第1項により、その承諾は書面又は電子情報処理組織を使用する方法等で得る。物件を特定するために必要な表示は同法第34条の2第1項第1号の記載事項である。

13. 宅地建物取引業者Ｅは、築20年の住宅である乙建物を売却したいＦから依頼を受け、媒介契約を締結した。Ｅが交付する媒介契約の書面の記載に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 書面には、Ｆに対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要がある。
2. 書面には、乙建物について過去に実施された建物状況調査の結果の概要を記載する必要がある。
3. 書面には、乙建物の設計図書や点検記録などの書類の保存の状況を記載する必要がある。
4. 書面には、建物の構造耐力上主要な部分等について売主と買主の双方が確認した事項を記載する必要がある。

宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号により、当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を媒介契約の書面に記載しなければならず、この記述が正しい。建物状況調査の結果の概要（同法第35条第1項第6号の2イ）と、設計図書、点検記録その他の書類の保存の状況（同号ロ）は重要事項の説明の対象であり、媒介契約の書面の記載事項ではない。建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項は、同法第37条第1項第2号の2により第37条の規定により交付すべき書面の記載事項であり、媒介契約の書面の記載事項ではない。

14. 宅地建物取引業者Ａは、Ｂとの間で、Ｂ所有の甲土地の売却について専属専任媒介契約を締結した。この契約の有効期間に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び同法施行規則の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 専属専任媒介契約の有効期間は1月を超えることができないので、2月の定めは1月となる。
2. ＡとＢが有効期間を2月と定めることは、宅地建物取引業法上差し支えない。
3. 専属専任媒介契約の有効期間は、専任媒介契約と異なり、6月まで定めることができる。
4. 専属専任媒介契約で有効期間を定めないときは、その期間は自動的に1年とされる。

専属専任媒介契約は専任媒介契約の一種であり（宅地建物取引業法施行規則第15条の9第1項第2号）、宅地建物取引業法第34条の2第3項により、その有効期間は3月を超えることができない。2月は3月を超えないので、2月と定めることは差し支えなく、この記述が正しい。専属専任媒介契約について1月の上限や6月までの特例を定めた規定はなく、上限は専任媒介契約と同じく3月である。有効期間を定めないときに1年とみなす規定もない。

15. 宅地建物取引業者Ａは、同じく宅地建物取引業者であるＢから、Ｂが所有する中古住宅の売却について、自己発見取引を禁ずる特約のない専任媒介契約による依頼を受けた。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 依頼者が業者であっても、ＡとＢが有効期間を5月と定めたときは、その有効期間は3月となる。
2. 依頼者が業者であっても、Ａは、媒介契約の書面を作成して記名押印し、Ｂに交付する義務を負う。
3. 依頼者が業者であっても、Ａは、1週間に1回以上の割合で業務の処理状況をＢに報告することを要する。
4. 依頼者が業者であっても、Ａは、所定の期間内に当該中古住宅を指定流通機構に登録する義務を負う。

宅地建物取引業法第78条第2項が宅地建物取引業者相互間の取引に適用しないとしているのは第33条の2及び第37条の2から第43条までの規定であり、媒介契約に関する同法第34条の2は、依頼者が業者であっても適用される。業務の処理状況の報告は、同条第9項により専任媒介契約では2週間に1回以上であり、1週間に1回以上とするのは専属専任媒介契約の場合であって、依頼者が業者であることで頻度が変わることもないから、1週間に1回以上の報告を要するとする記述が誤りである。同条第3項により有効期間は3月を超えることができず、5月と定めたときは3月となる。媒介契約の書面の作成、記名押印及び交付（同条第1項）、指定流通機構への登録（同条第5項）も、業者である依頼者との間で必要である。

16. 宅地建物取引業者Ｃは、倉庫用地として使われていた土地の売却をＤから依頼され、一般媒介契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によれば、誤っているものはどれか。

1. 媒介契約の書面には、Ｄが支払う報酬に関する事項を記載することを要する。
2. 媒介契約の書面には、当該土地の指定流通機構への登録に関する事項も記載事項となる。
3. 媒介契約の書面には、当該土地を売買すべき価額又はその評価額の記載が必要である。
4. Ｃは、一般媒介契約についても、その有効期間を3月以内の期間で定めなければならない。

宅地建物取引業法第34条の2第3項の有効期間の制限は、依頼者が重ねて依頼することを禁ずる専任媒介契約についての規定であり、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方も、一般媒介契約については法律上の規制はないとしているので、3月以内で定めなければならないとする記述が誤りである。一方、同条第1項の書面の記載事項は媒介契約の種類を問わず、売買すべき価額又はその評価額（第2号）、指定流通機構への登録に関する事項（第6号）、報酬に関する事項（第7号）は、一般媒介契約の書面にも記載しなければならない。

17. 宅地建物取引業者Ａは、Ｂとの間で、標準媒介契約約款に基づき、Ｂ所有の乙建物の売却について専任媒介契約を締結した。この契約の有効期間の更新に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定及び標準媒介契約約款によれば、正しいものはどれか。

1. 有効期間を更新するときは、有効期間の満了に際して、Ａから文書等でＢにその旨を通知すれば足りるものとされている。
2. 更新に当たり別段の合意がなかったときは、有効期間の定めのない契約が成立したものとみなされる。
3. 有効期間を更新するときは、更新後の有効期間を、更新の時から6月以内で定めることができるものとされている。
4. 有効期間を更新するときは、有効期間の満了に際して、Ｂから文書等でＡにその旨を申し出るものとされている。

宅地建物取引業法第34条の2第4項により、専任媒介契約の有効期間は依頼者の申出により更新することができ、更新の時から3月を超えることができない。標準媒介契約約款（専任媒介契約約款）は、有効期間の更新をしようとするときは、有効期間の満了に際して依頼者から業者に対し文書等でその旨を申し出るものとしており、この記述が正しい。業者からの通知で足りるとする記述は、依頼者の申出を要件とする同項に反する。同約款は、更新に当たり別段の合意がなされなかったときは従前の契約と同一内容の契約が成立したものとみなすとしており、期間の定めのない契約とみなすのではない。更新後の期間を6月以内とすることは、更新の時から3月を超えることができないとする同項に反する。

18. 宅地建物取引業者Ａが、Ｂとの間で、Ｂ所有の甲土地の売却について専任媒介契約を締結した場合の有効期間の更新に関する次のア〜エの記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア　有効期間の満了に際してＢから更新の申出があったときは、ＡとＢは、更新後の有効期間を3月と定めることができる。 イ　「Ｂから異議がない限り満了時に同一期間で更新する」旨の特約は、Ｂが宅地建物取引業者であれば有効である。 ウ　当初の有効期間を2月と定めた契約をＢの申出により更新するときは、更新後の有効期間は1月が限度となる。 エ　当該契約が専属専任媒介契約であるときも、有効期間の更新は、Ｂの申出によらなければならない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

アは正しい。宅地建物取引業法第34条の2第4項により、有効期間は依頼者の申出により更新することができ、更新の時から3月を超えることができないので、3月と定めることはできる。イは誤りで、依頼者の申出によらずに更新する特約は同項に反し、同条第10項により無効であり、同条は同法第78条第2項の適用除外に含まれないので、依頼者が業者であっても有効とならない。ウは誤りで、3月の上限は更新の時から起算するもので、当初の期間と合算するのではないから、更新後の有効期間を3月まで定めることができる。エは正しく、専属専任媒介契約も専任媒介契約であり、同条第4項が適用される。正しいものはア、エの二つである。

19. 宅地建物取引業者Ｅは、Ｆが所有する丙建物の売却について、専属専任媒介契約に当たらない専任媒介契約をＦと締結した。ＥがＦに行う業務処理状況の報告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ｅは、業務の処理状況を少なくとも1週間に1回はＦに報告しなければならない。
2. Ｅは、業務の処理状況を2週間に1回以上の頻度でＦに報告しなければならない。
3. Ｅは、業務の処理状況を毎月1回以上Ｆに報告すれば、報告義務を果たしたことになる。
4. Ｅは、Ｆから求めがあった場合にだけ、業務の処理状況を報告すればよい。

宅地建物取引業法第34条の2第9項により、専任媒介契約を締結した業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならず、この記述が正しい。1週間に1回以上とするのは、依頼者が業者の探索した相手方以外の者と契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約（専属専任媒介契約）の場合である。毎月1回では同項の頻度を満たさない。報告は同項が定める義務であり、依頼者から求められたときに限られるものではない。

20. 宅地建物取引業者Ａが、Ｂとの間で、Ｂ所有の甲土地の売却について媒介契約を締結した場合の、甲土地の売買の申込みがあったときのＢへの報告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によれば、正しいものはどれか。

1. Ａは、売買の申込みがＢの希望する条件を満たさないものであるときは、その旨をＢに報告することを要しない。
2. Ａは、売買の申込みがあったときは、次回の業務の処理状況の報告の際に、まとめてＢに報告すれば足りる。
3. Ａは、一般媒介契約を締結した場合でも、売買の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければならない。
4. ＡとＢが売買の申込みの報告を要しない旨の特約をしたときは、Ａは、その報告をすることを要しない。

宅地建物取引業法第34条の2第8項は、媒介契約を締結した業者は、目的物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならないと定めており、媒介契約の種類を問わないので、一般媒介契約でも報告を要するとする記述が正しい。宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方は、依頼者の希望条件を満たさない申込みの場合等であってもその都度報告する必要があるとしている。遅滞なく報告すべきものであり、次回の定期の報告にまとめることはできない。同条第10項により同条第8項の規定に反する特約は無効であり、報告を要しない旨の特約をしても報告義務は免れない。

21. 宅地建物取引業者Ａは、Ｂとの間で、Ｂ所有の乙建物の売却について専任媒介契約を締結した。ＡのＢに対する業務の処理状況の報告の方法に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業法は報告の方法を定めていないので、Ａが口頭で報告しても、同法の報告義務に違反しない。
2. Ａは、業務の処理状況を、書面を交付する方法により報告しなければならず、口頭による報告は認められない。
3. Ａは、Ｂの承諾を得て電磁的方法により報告するときに限り、書面を交付しないで業務の処理状況を報告できる。
4. Ａは、業務の処理状況の報告を、事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士をして行わせなければならない。

宅地建物取引業法第34条の2第9項は、専任媒介契約を締結した業者に、依頼者に対し業務の処理状況を2週間に1回以上（専属専任媒介契約では1週間に1回以上）報告する義務を課しているが、報告の方法については定めていない。したがって、口頭による報告でも同項の義務に違反しないとする記述が正しく、書面の交付に限るとする記述、電磁的方法の場合に限り書面によらずに報告できるとする記述は誤りである。報告を専任の宅地建物取引士にさせなければならないとする規定もない。なお、標準媒介契約約款では、報告の方法として文書又は電子メールのいずれかを選択して記入するものとされている。

22. 宅地建物取引業者Ａ（毎週水曜日を休業日とする。）は、Ｂとの間で、Ｂ所有の甲土地の売却について専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した。期間の計算等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び同法施行規則の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 指定流通機構への登録期間である7日の計算においては、Ａの休業日数は算入しないものとされている。
2. 業務の処理状況の報告の頻度である2週間の計算においても、Ａの休業日数は算入しないものとされている。
3. 契約が専属専任媒介契約であったとすれば、登録期間は5日となり、その計算にもＡの休業日数は算入しない。
4. 契約が専属専任媒介契約であったとすれば、業務の処理状況の報告の頻度は1週間に1回以上となる。

宅地建物取引業法施行規則第15条の10は、宅地建物取引業法第34条の2第5項の登録期間を専任媒介契約の締結の日から7日（専属専任媒介契約にあっては5日）とし、同条第2項で前項の期間の計算については休業日数は算入しないものとしているので、7日の計算と5日の計算のいずれにもＡの休業日数は算入しない。これに対し、業務の処理状況の報告の頻度を定める同法第34条の2第9項（2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上）には休業日数を算入しない旨の定めはないので、報告の頻度の計算においても休業日数を算入しないとする記述が誤りである。

23. 宅地建物取引業者Ａは、Ｂとの間で、Ｂ所有の乙建物の売却について専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結し、業務の処理状況を8日に1回の割合でＢに報告している。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 専任媒介契約の報告の頻度は1週間に1回以上であるから、Ａの報告は宅地建物取引業法に違反する。
2. 当該契約が専属専任媒介契約であったとしても、Ａの報告は宅地建物取引業法の報告義務に違反しない。
3. Ｂが報告の頻度を1月に1回とすることに同意すれば、Ａはその頻度で報告すれば足りることになる。
4. Ａの報告は2週間に1回以上という頻度を満たしており、宅地建物取引業法の報告義務に違反しない。

宅地建物取引業法第34条の2第9項により、専任媒介契約を締結した業者は、業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならず、8日に1回の報告はこの頻度を満たすので、この記述が正しい。1週間に1回以上の報告が必要となるのは、依頼者が業者の探索した相手方以外の者と契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約（専属専任媒介契約）の場合であり、専任媒介契約一般の頻度ではない。専属専任媒介契約であったとすれば、8日に1回の報告は1週間に1回以上という頻度を満たさず、同項に違反する。同条第10項により同条第9項に反する特約は無効であり、Ｂが同意しても1月に1回の報告で足りることにはならない。

24. 宅地建物取引業者Ａは、Ｂとの間で、Ｂ所有の甲土地の売却について専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結するに当たり、業務の処理状況の報告に関する特約を定めようとしている。この特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 業務の処理状況を1週間に1回以上報告する旨の特約は、有効である。
2. 業務の処理状況を3週間に1回以上報告する旨の特約は、Ｂが同意していれば有効である。
3. 業務の処理状況を報告しない旨の特約は、Ｂが宅地建物取引業者であれば有効である。
4. 業務の処理状況を1月に1回以上報告する旨の特約は、報告を書面で行うのであれば有効である。

宅地建物取引業法第34条の2第9項は、専任媒介契約を締結した業者に業務の処理状況を2週間に1回以上報告する義務を課し、同条第10項は、同条第9項の規定に反する特約を無効としている。1週間に1回以上報告する旨の特約は、2週間に1回以上という同項の義務を上回るもので同項に反しないから有効であり、この記述が正しい。3週間に1回以上、1月に1回以上とする特約は同項の頻度を下回るので、Ｂの同意があっても、書面で報告するとしても無効である。同条は同法第78条第2項の適用除外に含まれないので、報告しない旨の特約は依頼者が業者であっても無効である。

25. 宅地建物取引業者Ａは、令和8年10月1日、Ｂとの間で、Ｂ所有の乙建物の売却について専属専任媒介契約を締結したが、同月10日までの間、業務の処理状況をＢに一度も報告していない。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａは、業務の処理状況の報告に代えて、登録を証する書面をＢに引き渡せば足りる。
2. Ａの報告義務は、専属専任媒介契約の締結の日から2週間を経過した時に初めて生ずる。
3. 専属専任媒介契約の報告の頻度は1週間に1回以上であるから、Ａは既に報告義務に違反している。
4. Ａが報告義務を負うのは、Ｂから報告を求められた場合に限られるので、Ａは違反していない。

宅地建物取引業法第34条の2第9項により、専属専任媒介契約（依頼者が業者の探索した相手方以外の者と契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約）を締結した業者は、業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。10月1日から10日までの間に一度も報告していないＡはこの頻度を満たしておらず、既に違反しているとする記述が正しい。2週間に1回以上は専属専任媒介契約でない専任媒介契約の頻度であり、2週間の経過時に初めて義務が生ずるのではない。登録を証する書面の引渡し（同条第6項）は報告とは別の義務であり、報告に代わるものではない。報告は同条第9項の義務であり、依頼者から求められた場合に限られない。

26. 宅地建物取引業者Ｃが、宅地の売却を希望するＤから依頼を受けて媒介契約を締結した場合に関する次のア〜エの記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア　一般媒介契約であれば、Ｃは、業務の処理状況について2週間に1回以上の報告をＤにする義務を負う。 イ　専属専任媒介契約でない専任媒介契約であれば、Ｃが業務の処理状況をＤに報告すべき頻度は2週間に1回以上である。 ウ　専属専任媒介契約であれば、Ｃは1週間に1回以上、業務の処理状況をＤに報告しなければならない。 エ　一般媒介契約であっても、宅地の購入の申込みを受けたＣは、遅滞なくその旨をＤに伝えなければならない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

アは誤りで、宅地建物取引業法第34条の2第9項の業務の処理状況の報告義務は専任媒介契約を締結した業者に課されるもので、一般媒介契約には及ばない。イは正しく、同項により専任媒介契約では2週間に1回以上報告しなければならない。ウも正しく、同項括弧書により、依頼者が業者の探索した相手方以外の者と契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約（専属専任媒介契約）では1週間に1回以上となる。エも正しく、同条第8項により、媒介契約を締結した業者は、媒介契約の種類を問わず、売買又は交換の申込みがあったときは遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければならない。正しいものはイ、ウ、エの三つである。

27. 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、Ｂとの間で、Ｂ所有の甲土地の売却について専任媒介契約を締結したが、業務の処理状況の報告を怠った。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 甲県知事は、Ａに対し、宅地建物取引業法の規定に違反したことを理由として、必要な指示をすることができる。
2. Ａの報告義務違反により、ＡとＢの専任媒介契約は、宅地建物取引業法の規定により当然に無効となる。
3. Ａは、報告義務に違反したことにより、宅地建物取引業法の罰則の規定に基づき罰金に処せられる。
4. 国土交通大臣は、Ａが報告義務に違反したことを理由として、Ａに対し業務の停止を命じなければならない。

宅地建物取引業法第65条第1項により、国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた業者がこの法律の規定に違反した場合には、当該業者に対して必要な指示をすることができる。同法第34条の2第9項の報告義務に違反したＡに対し、免許権者である甲県知事は必要な指示をすることができ、この記述が正しい。同法には、報告義務違反により媒介契約が当然に無効となるとする規定はなく、同項の違反を罰則の対象とする規定もない。甲県知事免許のＡに対する指示及び業務の停止は免許権者である甲県知事等が行うもので（同法第65条第1項・第2項）、国土交通大臣が業務の停止を命じなければならないとする規定はない。

28. 宅地建物取引業者Ａ（毎週水曜日を休業日とし、それ以外の日は国民の祝日を含め営業しているものとする。）は、令和8年11月2日（月曜日）に、Ｂとの間で、Ｂ所有の甲土地の売却について専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結する意思が合致し、同月5日（木曜日）に媒介契約の書面をＢに交付した。宅地建物取引業法、同法施行規則及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によれば、Ａが甲土地を指定流通機構に登録しなければならない期間の最終日はどれか。なお、期間の初日は算入しないものとする。

1. 令和8年11月8日
2. 令和8年11月9日
3. 令和8年11月10日
4. 令和8年11月13日

宅地建物取引業法第34条の2第5項及び宅地建物取引業法施行規則第15条の10により、専任媒介契約を締結した業者は、契約の締結の日から7日以内に目的物を登録しなければならず、その期間の計算には休業日数を算入しない。宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によれば、契約の締結の日は媒介の契約締結の意思の合致のあった日（11月2日）であって、媒介契約の書面の交付の日（11月5日）ではない。11月3日から数え、休業日である11月4日（水曜日）を除くと、3日、5日、6日、7日、8日、9日、10日で7日となり、最終日は11月10日である。11月8日は専属専任媒介契約の5日を当てはめた誤り、11月9日は休業日の11月4日を算入して7日を数えた誤り、11月13日は書面の交付の日（11月5日）から数えた誤りである。

29. 宅地建物取引業者Ａは、Ｂとの間で、Ｂ所有の甲土地の売却について専属専任媒介契約を締結した。Ａの指定流通機構への登録に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び同法施行規則の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. Ａは、甲土地の登録に当たり、当該契約が専属専任媒介契約である旨を登録することを要しない。
2. Ａは、契約の締結の日から5日以内（Ａの休業日数は算入しない。）に、甲土地を登録しなければならない。
3. Ａは、甲土地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。
4. Ａは、甲土地の登録に当たり、甲土地に係る都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なものを登録しなければならない。

宅地建物取引業法施行規則第15条の11は、宅地建物取引業法第34条の2第5項の登録事項として、法令に基づく制限で主要なもの（第1号）、取引の申込みの受付に関する状況（第2号）、交換の場合の評価額（第3号）のほか、当該専任媒介契約が専属専任媒介契約である場合にはその旨（第4号）を定めているので、専属専任媒介契約である旨を登録することを要しないとする記述が誤りである。宅地建物取引業法施行規則第15条の10により、専属専任媒介契約では契約の締結の日から5日以内（休業日数は算入しない。）に登録しなければならない。宅地建物取引業法施行規則第15条の12により、登録は、当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に対して行う。

30. 宅地建物取引業者Ａは、Ｂ所有の事業用の建物（以下この問において「丁建物」という。）の売却について、Ｂが他の宅地建物取引業者にも重ねて依頼できる一般媒介契約をＢと締結した。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａは、休業日数を算入せずに締結日から7日以内に、丁建物の登録を済ませる必要がある。
2. Ａは、一般媒介契約にとどまるので、丁建物を指定流通機構に登録する法律上の義務を負わない。
3. Ｂが重ねて依頼する他の業者を明示する義務を負う契約である場合に限り、Ａに丁建物の登録義務が生じる。
4. Ｂから書面で登録を求められたときは、Ａは、30日以内に丁建物を登録する義務を負う。

宅地建物取引業法第34条の2第5項の指定流通機構への登録義務は、専任媒介契約を締結した業者に課されるものであり、一般媒介契約を締結した業者には登録義務はないので、この記述が正しい。7日以内（休業日数を算入しない。）の登録は、宅地建物取引業法施行規則第15条の10による専任媒介契約の場合の期間である。他の業者を明示する義務を負う一般媒介契約であっても、専任媒介契約ではないから登録義務は生じない。依頼者の求めにより30日以内に登録しなければならないとする規定もない。

31. 宅地建物取引業者Ｃは、所有する土地の売却を希望するＤとの間で、令和8年9月7日に専任媒介契約を締結する旨の意思の合致をみたが、媒介契約の書面をＤに交付したのは同月9日であった。指定流通機構への登録期間の計算に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法施行規則及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によれば、正しいものはどれか。

1. 登録期間は、媒介契約の書面をＤに交付した9月9日を契約の締結の日として計算する。
2. 登録期間は、意思の合致をみた9月7日を初日とし、その日も期間に含めて計算することとされている。
3. 登録期間は、意思の合致をみた9月7日を契約の締結の日とし、当日は算入せずに計算する。
4. 登録期間は、Ｃが当該土地の販売活動を始めた日を契約の締結の日として計算する。

宅地建物取引業法施行規則第15条の10第1項は、宅地建物取引業法第34条の2第5項の登録期間を専任媒介契約の締結の日から7日（専属専任媒介契約にあっては5日）としている。宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方は、媒介契約締結の日とは媒介の契約締結の意思の合致のあった日であって、遅滞なく交付することとされている媒介契約に係る書面の交付の日ではないこと、また契約を締結した当日は民法上の原則（初日不算入）により登録期間に含まれないことを示しており、この記述が正しい。書面の交付日や販売活動の開始日を基準とする記述、締結の当日を期間に含める記述は、いずれもこれに反する。

32. 宅地建物取引業者Ｅは、Ｆが所有するマンションの一住戸の売却について専任媒介契約を締結し、当該住戸を指定流通機構に登録した。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法、同法施行規則及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によれば、誤っているものはどれか。

1. Ｅが登録した取引の申込みの受付に関する状況が事実と異なるときは、Ｅは指示処分の対象となる。
2. Ｅは、当該住戸の取引の申込みの受付に関する状況については、指定流通機構に登録する必要はない。
3. Ｅは、指定流通機構が発行した登録を証する書面を、遅滞なくＦに引き渡す義務を負う。
4. Ｅは、登録を証する書面を交付する際に、最新の登録内容の確認方法をＦに分かりやすく説明することが望ましい。

宅地建物取引業法施行規則第15条の11第2号は、宅地建物取引業法第34条の2第5項の登録事項として当該宅地又は建物の取引の申込みの受付に関する状況を定めているので、登録する必要はないとする記述が誤りである。宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方は、専属専任媒介契約及び専任媒介契約に基づき登録した物件の取引の申込みの受付に関する状況等の登録内容が事実と異なるときは同法第65条第1項の指示処分の対象となるとし、登録証明書の交付の際に、レインズのステータス管理機能を通じて最新の登録内容が確認できることを依頼者に分かりやすく説明することが望ましいとしている。登録を証する書面は、同法第34条の2第6項により遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。

33. Ｂの所有する宅地の売却について専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者Ａは、当該宅地を指定流通機構に登録していたところ、Ａの媒介により買主Ｃとの売買契約が成立した。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａは、契約が成立した旨を、指定流通機構ではなく国土交通大臣に届け出なければならない。
2. 契約が成立した旨の指定流通機構への通知は、売主であるＢが自ら行わなければならない。
3. Ａは、当該宅地の所有権移転の登記がされた後に、その旨を指定流通機構に通知すれば足りる。
4. Ａは、契約の成立後遅滞なく、その旨を当該宅地の登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。

宅地建物取引業法第34条の2第7項により、指定流通機構への登録をした業者は、登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならず、この記述が正しい。通知の相手方は登録に係る指定流通機構であり、国土交通大臣への届出ではない。通知義務を負うのは登録をした業者であり、依頼者Ｂではない。通知は契約が成立したときに遅滞なく行うもので、所有権移転の登記がされるまで待つことはできない。

34. 宅地建物取引業者Ｇは、Ｈから、Ｈ所有の宅地の売買の代理を依頼され、Ｈが他の宅地建物取引業者に重ねて媒介又は代理を依頼することを禁じ、かつ、Ｇが探索した相手方以外の者とは売買契約を締結できない旨の特約を含む代理契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び同法施行規則の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ｇは、休業日数を算入せずに契約の締結の日から5日以内に、当該宅地を指定流通機構に登録する義務を負う。
2. 代理契約には媒介契約に関する規定が準用されないから、Ｇに当該宅地の登録義務は生じない。
3. 代理契約であるため、Ｇは、休業日数を除いて契約の締結の日から14日以内に登録すれば足りる。
4. Ｇは、指定流通機構への登録に代えて、業務の処理状況を毎月1回以上書面でＨに報告すれば足りる。

宅地建物取引業法第34条の3により、同法第34条の2の規定は、業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約に準用される。本問の代理契約は、依頼者が重ねて依頼することを禁じ、かつ、業者が探索した相手方以外の者と契約を締結することができない旨の特約を含むもので、専属専任媒介契約に相当するから、同法第34条の2第5項及び宅地建物取引業法施行規則第15条の10により、契約の締結の日から5日以内（休業日数は算入しない。）に登録しなければならず、この記述が正しい。準用がないとする記述、14日以内で足りるとする記述は誤りであり、登録義務を報告で代えることを認める規定もない。

35. 宅地建物取引業者Ａ（乙県知事免許）は、Ｂ所有の中古戸建住宅の売却について専任媒介契約を締結する際、近隣に売却を知られたくないというＢの希望を受けて、当該住宅を指定流通機構に登録しない旨の特約をした。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. この特約はＢの希望に基づくものであるから有効であり、Ａは当該住宅を登録する必要がない。
2. この特約は無効であるが、その結果として、専任媒介契約は一般媒介契約として効力を有することになる。
3. この特約は、Ｂが書面で承諾していれば有効であり、Ａは登録に代えて業務の処理状況を報告すれば足りる。
4. この特約は無効であり、Ａが期間内に登録しなければ、乙県知事はＡに必要な指示をすることができる。

宅地建物取引業法第34条の2第10項により、同条第3項から第6項までの規定に反する特約は無効であるから、同条第5項の登録義務を免れさせる特約は、Ｂの希望によるものでも、Ｂが書面で承諾していても効力を生じない。特約が無効となるのみで、専任媒介契約が一般媒介契約に転換するとする規定はない。Ａが所定の期間内に登録しなければ同項に違反し、同法第65条第1項により、免許権者である乙県知事はＡに対して必要な指示をすることができるので、この記述が正しい。